Hva må jeg sjekke før jeg kan bygge?

Tilbake til byggesak forside

Hva må jeg sjekke før jeg starter?

Det er flere ting du må sjekke før du starter med et byggeprosjekt.
Du kan finne opplysninger om eiendommen din både på seeiendom.kartverket.no
og på kommunens karttjeneste. Under kan du lese mer om hva du må sjekke før du går i gang med å bygge.

Plankart og planbestemmelser

Det du skal bygge må være i samsvar med gjeldende planbestemmelser for området. De ulike plantypene du må forholde deg til er kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Du må sjekke at tiltaket ikke vil komme i strid med planbestemmelser som blant annet planformål, byggegrenser, grad av utnytting, avstands- og høydebestemmelser, krav til utforming (tilpasning til omgivelsene). Dersom det gjelder bevaringsverdige bygg eller områder må tiltaket avklares med kommunen. Du kan finne ut hvilken plan som gjelder for din eiendom på kommunens karttjeneste.

Kommuneplanens arealdel (KPA) gjelder for alle eiendommer i kommunen. Enkelte eiendommer er i tillegg underlagt bestemmelser i en reguleringsplan. Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan ved eventuell konflikt mellom bestemmelsene i planene.

Planene styrer blant annet:  

• Hva du kan bygge på eiendommen din,
• Plassering av bebyggelse,
• Størrelse på bebyggelsen,
• Estetikk,
• Parkeringskrav

Alle eiendommer er avsatt til et formål. Det du skal bygge på eiendommen må være i samsvar med formålet på eiendommen din. Eksempler på ulike formål kan være:

• Boligformål,
• Næringsareal,
• Veiareal,
• LNFR (landbruk-, natur-, og friluftsformål, samt reindrift).

Eiendommen din og omliggende eiendommer

Det er flere forhold både på din egen og andres eiendom som kan påvirke hva du kan bygge. Forhold av betydning kan være:

• hvor mye bebyggelse det er på eiendommen
• avstand til vann- og avløpsledninger og vei
• avstand til annen bebyggelse
• grunnforhold
• kulturlandskap

Hvor mye kan jeg bygge?

Bebygd areal (BYA) er fotavtrykket til et bygg. Åpent overbygd areal, som veranda og carport, og påkrevd parkeringsareal skal medregnes i BYA.  

Hvordan beregne % = BYA

For å regne ut hvor mye du kan bygge på eiendommen din, må du multiplisere tomtens areal med 0,3. Hvis du har en tomt på 1000 kvm kan du ha fotavtrykk på 300 kvm.
Regnestykket blir da slik: 1000 kvm x 0,3 = 300 kvm.
En tomt på 1000 kvm, med bygg og parkeringsareal på til sammen 250 kvm, har 25 % - BYA. Regnestykket blir da slik: (250 kvm / 1000 kvm) x 100 = 25 %.

Direktoratet for byggkvalitet har en veilder som hjelper deg med å finne ut hvor mye du kan bygge.

Avstandskrav

Det er mange krav til avstand å forholde seg til. Her finner du en oversikt 

Avstand til nabogrense og bygg på naboeiendom for mindre tiltak

Enkelte tiltak unntatt søknadsplikt kan settes opp 1 meter fra nabogrense, men de øvrige avstandskravene vil fortsatt være gjeldende. Merk at slike tiltaket skal være minst 2 meter fra bygg på naboeiendommen hvis det ikke skal brannsikres.

Dersom tiltaket ikke er i tråd med avstandskrav til nabogrense, må det innhentes skriftlig samtykke til plasseringen fra nabo. Et samtykke er en privatrettslig avtale som utformes av de involverte partene. Kopi av avtalen må sendes inn med søknad. Avtalen kan sendes til tinglysning.

Avstandserklæring byggesak.pdf

Avtand til vei

• Minst 15 meter til kommunal vei (der det ikke er regulert byggegrense i plan).
• Minst 50 meter til fylkesvei (der det ikke er regulert byggegrense i plan).

Statens vegvesen har laget en god oversikt over ting du må tenke på dersom du ønsker å bygge nær en kommunal- eller fylkesvei. Veileder byggegrense mot vei - Statens vegvesen.pdf

Dersom tiltaket ikke er i tråd med avstandskrav, må det søkes om dispensasjon.

Du må overholde veglovens bestemmelser om krav til avkjøring, frisiktsoner, avstand til veimidte m.m. Dette er spesielt viktig i forhold til kommunale veier og fylkesveier. Generelle avstandskrav står i plan- og bygningsloven § 29-4.

Ta kontakt med kommunal veimyndighet for å få vite krav til avkjøring og avstand i forhold til kommunale veier i din kommune (kommunalteknikk).

Avstand til kommunale vann- og avløpsledninger

Med mindre annet er avklart i plan, skal det være minst 4 meter til kommunale VA-ledninger, se "Felles tekniske normer for vann- og avløpsanlegg" punkt 9.7. Dersom det er behov for å bygge nærmere VA-ledningene enn 4 meter må det sendes en søknad om dispensasjon fra avstandskravet til kommunalteknikk.

For spørsmål rundt vann- og avløp kontakt kommunalteknikk.

Avstand til strømmnett

Dersom du skal bygge nærme elektriske forsyningsanlegg, for eksempel høyspent- eller lavspentlinjer, må det innhentes tillatelse fra eier.

Avstand til vassdrag

Du kan etter plan- og bygningslovens § 1-8 ikke bygge nærmere sjø, vann og elver enn 100 meter fra strandlinjen med mindre kommuneplans arealdel eller reguleringsplan bestemmer noe annet.

Avstand til jernbane

Byggegrense mot jernbane er 30 meter fra senter i jernbanesporet. Forbudet gjelder selv om det foreligger reguleringsplan med annen byggegrense.

Jernbaneloven § 10

Andre myndigheter

Det kan være at du trenger tillatelse eller samtykke fra andre myndigheter. Du må selv sørge for å innhente disse tillatelsene og samtykkene, og kan ikke bygge før disse er på plass. Hvilke myndigheter det kan være snakk om framgår av SAK10 § 6-2; eksempelvis veimyndighet, kulturminnemyndighet, landbruksmyndighet m.m. Vær oppmerksom på at du kan måtte kontakte både statlige, fylkeskommunale og kommunale fagmyndigheter innen disse ulike områdene. Er du i tvil; kontakt kommunen.

Sikker byggegrunn

Finnes det marin leire og kvikkleire der jeg bor? Når det går store skred av kvikkleire spør vi oss gjerne om det er leire der vi selv bor. Hvordan kan vi finne ut hvordan grunnforholdene er, og om det kan gå skred? Og hva om det regner mye, kan det gå kvikkleireskred da? Norges geologiske undersøkelse svarer:

NGU (Norges geologiske undersøkelse) - Kan det gå kvikkleireskred på tomta mi?

Les mer om kvikkleire i Nes kommune

Dette må du sjekke hvis du skal bygge:

Bygge under marin grense?

Den marine grensen går 200 meter over havet. Under denne grensen kan det finnes kvikkleire.

Du kan sjekke om du skal bygge under marin grense på kommunens karttjeneste.

Slå på kartlagene:

• Høydekoter
• Marin grense punktobservasjoner
• Mulig marin leire
• Kvikkleire konsekvens
• Kvikkleire fareområde

Skal du bygge under marin grense stilles det krav til geoteknisk utredelse, se kommuneplanens arealdel § 11.

For mer informasjon

NVE.no - Norges vassdrags- og energidirektorat

NGU.no - Norges geologiske undersøkelse

Veiledere

Utbygging i fareområder - temaveileder fra Direktoratet for byggkvalitet (DIBK)

Rapport

Rapport - Evaluering av risiko for kvikkleireskred - Rapport fra NVE og NGI.

• Det kan også finnes kvikkleire utenom de kartlagte kvikkleiresonene.

Lov og forskrift

TEK17 § 7-3 - Teknisk forskrift kapittel 7, § 7-3 om "sikkerhet mot skred"

PBL § 28-1 - Plan- og bygningsloven § 28-1 om "Byggegrunn, miljøforhold m.v"

Søknader i landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF)

I kommuneplanen for Nes kommune er en del områder avsatt til landbruks- natur og friluftsformål (LNF-formål). Det vil si at det i utgangspunktet bare er tiltak som knytter seg til disse formålene som er tillatt. For å kunne bygge noe som ikke er i tråd med LNF-formålet må du ha dispensasjon.

Departementene har laget en egen veileder (Garden som ressurs) som kan hjelpe deg å vurdere om det du skal bygge faller inn under LNF-formålet eller om du må søke om dispensasjon.

Garden som ressurs - veileder

 Mitt tiltak er ikke søknadspliktig

For å kunne bygge noe som ikke er i tråd med LNF-formålet må du ha dispensasjon. Dette gjelder også for tiltak som er unntatt søknadsplikt.

Er du usikker på om du bor i et landbruks-, natur- og friluftsområde eller om det du skal bygge krever søknad om dispensasjon? Ta kontakt med oss på e-post postmottak@nes.kommune.no eller på telefon 66 10 40 00.

Plankrav

Større tiltak og arbeider som nevnt i plan- og bygningsloven § 20-1, samt fradeling til slike formål, kan ikke finne sted før området inngår i godkjent reguleringsplan. Dette betyr at dersom du ønsker å bygge for eksempel en enebolig i et område som ikke er regulert, må det søkes om dispensasjon fra plankravet. Plankravet gjelder i alle områder der det ikke er vedtatt en reguleringsplan, også i områder avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF).

Unntak fra plankravet

• Tiltak som er unntatt søknadsplikten
• Mindre tiltak på bebygd eiendom (se byggesaksforskriften SAK10 § 3-1)
• Alminnelig driftsbygninger i landbruket
• Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som ikke skal plasseres for lengre tidsrom enn 2 år.
• Opprettelse av grunneiendom.
• Andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan forestås av tiltakshaver.
• Tiltak som behandles etter andre lover.

Strandsonen

Skal du bygge nærmere et vassdrag enn 100 meter? Da må du sjekke om du må søke om dispensasjon fra kommuneplanen § 1.10.

Her må du også tenke på at du kanskje skal bygge i et flomutsatt område, se § 1.11 i kommuneplanens arealdel (gjelder langs Vorma og Glomma) og Teknisk forskrift (TEK17) kapittel 7 om  “Sikkerhet mot naturpåkjenninger”.

Hva er strandsonen?

Strandsonen, også kalt 100- metersbeltet, er et generelt byggeforbud i områder langs vassdrag på inntil 100 meter fra strandlinjen.

Formålet er å sikre allemannsretten og hensynet til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.

Er jeg omfattet av forbudet?

Det første du må sjekke er om du skal bygge nærmere et vassdrag enn 100 meter. Med vassdrag menes alle elver, bekker, innsjøer og andre vannansamlinger med årssikker vannføring.

For det andre må du sjekke om du skal bygge i et området som er avsatt til LNF-formål i planen (kommuneplan, kommunedelplan, reguleringsplan eller detaljplan). Denne informasjonen får du på kommunens karttjenester på internett eller ved å henvende deg til kommunen.

Dersom din eiendom ikke er regulert til LNF-område trenger du ikke søke om dispensasjon fra strandsonen, selv om tiltaket plasseres nærmere vassdrag enn 100 meter.

Mitt tiltak er ikke søknadspliktig

Ligger du innenfor strandsonen, i et området regulert til LNF, og skal utføre et tiltak som egentlig er unntatt søknadsplikt?

Da må du likevel søke om dispensasjon.

Dersom din eiendom har et annet formål enn LNF, trenger du ikke søke dispensasjon fra strandsonen.

Hva om du har utført arbeider uten å søke?

Det er ulovlig å utføre arbeider i strandsonen i LNF områder uten å søke. Ifølge plan- og bygningsloven er kommunen pliktige til å følge opp ulovligheter.

Dersom vi får vite at du har utført arbeider på din eiendom ulovlig, vil vi følge opp dette ved å gi deg varsel om overtredelsesgebyr, varsel om pålegg om retting og varsel om tvangsmulkt.

Du vil få mulighet til å søke om tiltaket ditt selv om det er utført. Selve søknaden vil bli behandlet på lik linje som andre søknader selv om tiltaket er utført.

Andre praktiske ting du bør sjekke

 Det kan være lurt å tenke på noe av det praktiske ved å sette i gang en byggesaksprosess før du begynner.

Saksbehandlingstid

Å lage en komplett byggesøknad tar ofte lenger tid enn det du tror. Det kan ta fra dager til uker å få tak i alle relevante dokumenter om eiendommen din. Det tar også tid å sette seg inn alle dokumentene, og å finne ut om du kan bygge slik du ønsker.

• Byggesøknader har vanligvis tre ukers saksbehandlingsfrist. 
• Dispensasjonssøknader har tolv ukers saksbehandlingsfrist.

Saksbehandlingstiden for kommunen løper ikke før søknaden er komplett. Dersom saken må sendes til regionale myndigheter for uttalelse, løper ikke fristen i den tiden søknaden ligger til uttalelse. Regionale myndigheter har 4 uker på seg til å komme med en uttalelse eller fatte et vedtak fra kommunen har oversendt saken

Gebyr

Kommunen tar gebyr for å behandle både byggesønader og dispensasjonssøknader. Gebyrer for saksbehandling finnes under "Priser og gebyrer" på kommunes forside. Dersom du trenger hjelp, send oss en mail på postmottak@nes.kommune.no

Det lønner seg å sende inn en komplett søknad, slik spares både tid og penger. 

Klage på vedtak eller gebyr

Dersom du ikke er fornøyd med et vedtak kan det påklages. Klage på vedtaket må sendes til kommunen innen 3 uker etter at vedtaket er mottatt.

Det er ikke adgang til å klage på byggesaksbegebyret, men det er mulig å søke om en reduksjon. Søknad om reduksjon kan sendes inn sammen med byggesøknaden, men ikke senere enn 3 uker etter at vedtaket i byggesaken er mottatt. Kommunen kan ikke ta subjektive hensyn i en slik vurdering. Innvilgelse/avslag på søknad om redusert byggesaksgebyr kan påklages. Se § 1-6 i gjeldende gebyrregulativ.

Klageinstans er Statsforvalteren i Oslo og Viken. Saken vil få en ny vurdering og behandles i kommunens utvalg for teknikk, næring og kultur, før den eventuelt videresendes til statsforvalteren.

Byggeregler

Plan- og bygningsloven (PBL) gjelder for hele landet. Bestemmelsene er nærmere beskrevet i byggesaksforskriften (SAK10) og byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning.

Under finner du linker til det nasjonale lovverket, med veiledning til bestemmelsene. 

PBL - Plan- og bygningsloven.

SAK10 - Byggesaksforskriften med veiledning.

TEK17 - Byggteknisk forskrift med veiledning.

Beregnings- og måleregler.pdf