Reguleringsplaner

Innhold

Reguleringsplaner

Reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser.  Sentrale bestemmelser om utarbeidelse og behandling av ulike typer planer, finnes i plan- og bygningsloven. 

Er du interessert i å vite mer om planlegging og planprosessen kan du lese mer om dette her.

Reguleringsplan kan utarbeides som områderegulering, jf. Plan og bygningsloven (PBL) § 12-2, eller detaljregulering, jf. § 12-3.

Områderegulering

Områderegulering brukes av kommunen der kommuneplanen/kommunedelplanen krever det, eller der kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte avklaringer av arealbruken i området.

Områderegulering utarbeides av kommunen. Det er likevel mulig for kommunen å overlate til andre myndigheter eller private parter å utarbeide forslag til områderegulering. Dette kan innebære at private står for hele eller deler av det planfaglige arbeidet innenfor de rammer kommunen bestemmer, og dekker kostnadene ved dette enten helt eller delvis. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og framdrift i planprosessen i en områderegulering.

Detaljregulering 

Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens eller kommunedelplanens arealdel og eventuelt dersom en områderegulering krever det. Generelt kan man si at det kreves reguleringsplan i alle tilfeller der utbyggingens rammer og omfang ikke er avklart og utredet i andre planer. Eldre reguleringsplaner med krav om bebyggelsesplaner medfører nå et krav om detaljregulering.

Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget, jf. PBL § 12-3. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Gebyr for reguleringsplaner belastes i henhold til Nes kommunes gebyrregulativ.

Fremme privat reguleringsplan

Når må jeg regulere?

Det er flere grunner til å utarbeide en reguleringsplan. Det må i utgangspunktet utarbeides detaljreguleringsplan når:

  • Det foreligger krav om detaljregulering i overordnede planer.
  • Det er avvik fra kommuneplan, kommunedelplan, områderegulering eller eksisterende reguleringsplan.
  • Det skal bygges i uregulerte områder.

Hvem kan fremme et reguleringsplanforslag?

Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige som kjenner gjeldende krav i lovverk, forskrifter og veiledere. Private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering.  Privatpersoner som ønsker å fremme et reguleringsforslag, kan sammen med sin fagkyndige plankonsulent sende inn et planinitiativ og be om oppstartsmøte med kommunen. Se kommunens mal for bestilling av oppstartsmøte og planinitiativ her:

Skjema – bestilling av oppstartsmøte

Mal – Planinitiativ

Kommunen anbefaler forslagsstiller å ta kontakt på et tidlig tidspunkt. Erfaring viser at prosessen da blir mer effektiv.

Planprosessen og estimert tidsbruk

Fra planinitiativ sendes inn til ferdig vedtatt reguleringsplan foreligger regnes normalt 12-18 måneder. Ved krav om planprogram og evt. innsigelser må det påregnes lengre tid.

Fase 1: Oppstart

 

1.1. Innsending av planinitiativ til kommunen og bestille oppstartsmøte.

Fra henvendelse til oppstartsmøte regnes ca. 3 uker. Kommunen vil i denne perioden gjennomføre en intern høring for å stille forberedt til oppstartsmøtet. Dersom planinitiativet ikke oppfyller de krav som stilles i forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven, meddeles dette innen 1 uke etter oversendelse.

 

1.2. Oppstartsmøte

Kommunens mal for oppstartsmøte gjennomgås i møtet. Møtereferat oversendes forslagsstiller til gjennomsyn innen 2 uker etter møtet er avholdt.

Saksbehandler oversender adresseliste til offentlige myndigheter for varsel om oppstart.

 

1.3. Kunngjøring og varsel om oppstart

Utsendelse av varsel om oppstart til grunneiere, naboer, organisasjoner/lag/foreninger og offentlige myndigheter, samt annonsering i lokalavis. Ved krav om planprogram skal dette sendes ut på offentlig høring samtidig med varsel om oppstart.  I helt spesielle tilfeller må planprogrammet forelegges politisk behandling og det må da beregnes ekstra tid.

I henhold til plan- og bygningsloven § 12-10 skal det regnes minimum 6 ukers høringsfrist.

 

Fase 2: Planutvikling

2.1. Forslagsstiller utarbeider forslag til reguleringsplan

Dialog med kommunen og relevant medvirkningsprosess (for eksempel naboer, særlig berørte interessegrupper mv.). Fra komplett planforslag mottas til politisk behandling regnes ca. 12 uker, se pbl. § 12-11.

2.2. Innsending av komplett planforslag

Kommunen undersøker om planforslaget er komplett og gir beskjed så snart som mulig ved mangler. Oppfyller ikke planforslaget kravet i forskrift om behandling av behandling av private forlag til detaljregulering § 6, stopper fristen fra det tidspunktet kommunen gir forslagsstiller melding om manglene i forslaget. Fristen begynner å løpe igjen når den etterspurte informasjonen kommer inn til kommunen.

 

Fase 3: Offentlig ettersyn

Utsendelse av planforslag på offentlig ettersyn/høring med minimum 6 ukers høringsfrist.

Behandling av innkomne innspill. Dersom planen endres vesentlig som følge av innspillene, må den legges ut til nytt offentlig ettersyn.

Evt. bearbeidelse av planforslag (forslagsstiller bistår kommunen med dette).

 

Fase 4: Sluttbehandling/ Vedtak av plan

Kommunestyret vedtar planen. Kommunen underretter berørte om vedtaket.

Fra kunngjøring av vedtaket regnes 3 ukers klagefrist.

 

Fase 5: Klage

Kommunestyrets endelige vedtak kan påklages, jfr. pbl. §1-9.

I henhold til forvaltningsloven § 29 er fristen for å klage 3 uker.

 

 

 

Oppstartspakke

Dokumentene i oppstartspakken inneholder kravspesifikasjon og veiledning til planprosessen og maler for planinitiativ, planbeskrivelse og planbestemmelser. Merk at malene er generelle og må tilpasses det konkrete planforslaget.

 

Nes kommunes maler, skjemaer og veiledere/kravspesifikasjon:

 

Overordnede kommunale planer:

 

Normer, sjekklister og veiledere for Nes kommune:

 

Andre sjekklister og overordnede føringer

Planer på høring

Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Frist for å gi uttalelse skal være minst seks uker

Når registrerte grunneiere og andre rettighetshavere tilknyttet planområdet blir direkte berørt av et reguleringsarbeid skal de på hensiktsmessig måte få oversendt forslag til reguleringsplan til høring.

Eventuelle merknader til planforslaget sendes kommunen per post eller epost. Merknader påføres planens navn og saksnummer.

For å se hvilke planer som ligger på høring nå, gå til kommunens felles høringsportal.


Publisert: 01.06.2017 10:19:29
Sist endret: 15.12.2022 11:53